Steuerberater für Immobilien in Graz
Deine Immobilie soll Vermögen aufbauen und nicht zur Steuerfalle werden. Ob du kaufst, entwickelst, überträgst oder verkaufst: Steuerlich steckt der Teufel im Detail, von der Grunderwerbsteuer über Schenkung und Fruchtgenuss bis zur ImmoESt und dem Umwidmungszuschlag. Als Steuerberatung für Immobilien in Graz begleiten wir dich österreichweit über den ganzen Lebenszyklus deines Objekts. Geht es um die laufende Vermietung, führt dich unsere Vermietungsseite weiter.
Typische steuerliche Herausforderungen bei Immobilien
Gebäude-AfA: in der Regel 1,5 % bei Wohnzwecken, im Betriebsvermögen meist 2,5 %. Für Wohngebäude, die zwischen 2024 und 2026 fertiggestellt werden und mindestens dem Gebäudestandard Bronze nach dem klimaaktiv-Kriterienkatalog entsprechen, gibt es eine erweiterte beschleunigte AfA von bis zu 4,5 % in den ersten Jahren
Aufteilung Grund und Gebäude: Im Privatvermögen greift die Grundanteilsverordnung mit pauschalen Sätzen. Im Betriebsvermögen, also auch in der Immobilien-GmbH, gilt sie nicht; dort wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufgeteilt
Erhaltungsaufwand richtig einordnen: Die zwingende 15-Jahres-Verteilung der Instandsetzung gilt nur für Gebäude, die Wohnzwecken dienen (§ 28 Abs 2 EStG); bei Geschäftsraum-, Büro- oder Lokalvermietung ist Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig
Umsatzsteuer: Wohnraum 10 %, die Geschäftsraum-Option geht nur bei vorsteuerabzugsberechtigtem Mieter oder vorsteuerabzugsberechtigter Mieterin. Neu seit 2026: Bei besonders repräsentativen Wohngebäuden ist der Vorsteuerabzug eingeschränkt
Grunderwerbsteuer beim Kauf: 3,5 % vom Wert der Gegenleistung, im Familienverband 2 % vom Grundstückswert nach dem Stufentarif. Bei Share Deals gelten eigene Regeln
Übertragen statt verkaufen: Schenkung, Erbschaft und die Einräumung eines Fruchtgenussrechts haben jeweils eigene Folgen bei GrESt, AfA und laufender Besteuerung
ImmoESt beim Verkauf: in der Regel 30 %. Bei Altvermögen wird pauschal gerechnet, das ergibt derzeit effektiv 4,2 % des Erlöses. Beschlossen: Für Veräußerungen nach dem 31.12.2026 sinken die pauschalen Anschaffungskosten von 86 % auf 80 %, die Belastung steigt auf 6 %; bei umgewidmeten Grundstücken von 40 % auf 30 % und damit auf 21 %
Umwidmungszuschlag seit 1.7.2025 (§ 30 Abs 6a EStG): 30 % Aufschlag auf den Gewinn aus Grund und Boden bei Umwidmung nach dem 31.12.2024, effektiv rund 39 % statt 30 %
Liebhaberei-Risiko bei kleiner Vermietung: eine saubere Prognoserechnung beugt vor
Bauträger und Bauherrenmodelle: Wer als Bauherr:in gilt, entscheidet über Herstellungskosten, Vorsteuerabzug und die Verteilung der Aufwendungen
Privatvermögen oder Immobilien-GmbH: die richtige Struktur für dein Portfolio
Unsere Leistungen für Immobilienbesitzer:innen
Überschussrechnung, AfA- und Aufwandsabgrenzung, USt-Beurteilung und -Option, Grunderwerbsteuer beim Kauf und bei der Übertragung, ImmoESt beim Verkauf, Prognoserechnungen, Fruchtgenuss- und Übergabegestaltung, Begleitung von Bauträgerprojekten und Bauherrenmodellen, Gestaltung privat oder GmbH: alles aus einer Hand.
So läuft die Zusammenarbeit ab
Häufige Fragen
Auf unserer Seite zur Vermietung. Dort steht alles, was jedes Jahr wiederkommt: Überschussrechnung, Werbungskosten, Abschreibung, Instandhaltung und Instandsetzung, Umsatzsteuer, Liebhaberei und Airbnb. Diese Seite hier dreht sich um das Objekt selbst, also um Kauf, Übertragung, Struktur und Verkauf.
In der Regel 30 % ImmoESt auf den Veräußerungsgewinn. Bei Altvermögen, also Grundstücken, die am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen waren, wird pauschal gerechnet: 86 % des Erlöses gelten als Anschaffungskosten, versteuert werden 14 %, das ergibt effektiv 4,2 % vom Erlös. Achtung, das ist beschlossen und wird teurer: Für Veräußerungen nach dem 31.12.2026 sinken die pauschalen Anschaffungskosten von 86 % auf 80 %, die effektive Belastung steigt damit von 4,2 % auf 6 % des Erlöses (Budgetbegleitgesetz 2027–2028). Bei umgewidmeten Grundstücken geht es von 40 % auf 30 %, dort also von 18 % auf 21 %. Wer einen Verkauf ohnehin überlegt, sollte den Zeitpunkt jetzt mit uns durchrechnen. Ausnahmen wie die Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung prüfen wir für deinen Fall.
Wenn dein Grundstück nach dem 31.12.2024 erstmals in Bauland umgewidmet wurde und du es nach dem 30.6.2025 verkaufst, wird der Gewinn aus Grund und Boden vor der Besteuerung um 30 % erhöht (§ 30 Abs 6a EStG, Budgetbegleitgesetz 2025). Auf diesen erhöhten Betrag fallen dann die 30 % ImmoESt an, effektiv also rund 39 % statt 30 %. Wichtig zu wissen: Der Zuschlag trifft nur Grund und Boden, nicht das Gebäude; bei Verlusten entfällt er; und Gewinn plus Zuschlag können nie höher sein als dein Verkaufserlös. Greift die Hauptwohnsitzbefreiung, fällt auch kein Zuschlag an. Achtung bei Altvermögen: Dort steigt die effektive Belastung derzeit von 18 % auf 23,4 % des Erlöses. Für Veräußerungen nach dem 31.12.2026 kommt die neue Bemessung dazu, die pauschalen Anschaffungskosten sinken bei umgewidmeten Grundstücken von 40 % auf 30 %: Dann sind es 21 % ohne und 27,3 % mit Zuschlag. Und weil eine Umwidmung auch nach dem Verkauf noch nachwirken kann, prüfen wir vor jedem Verkauf, ob eine Widmungsänderung im Raum steht.
Beim entgeltlichen Erwerb 3,5 % vom Wert der Gegenleistung, also in der Regel vom Kaufpreis, dazu 1,1 % Eintragungsgebühr im Grundbuch. Innerhalb des Familienverbands wird anders gerechnet: Dort ist der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage, oder der geringere gemeine Wert, wenn du ihn nachweist. Der Vergleich lohnt sich. Es gilt ein Stufentarif von 0,5 %, 2 % und 3,5 %. Denselben Stufentarif gibt es bei unentgeltlichen Erwerben, etwa bei Schenkung oder Erbschaft. Für Anteilsübertragungen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften gelten eigene Regeln, die zuletzt verschärft wurden. Wir rechnen vor dem Notartermin durch, was tatsächlich anfällt.
Eine Erbschaftsteuer gibt es in Österreich nicht, wohl aber Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif und die Eintragungsgebühr. Steuerlich entscheidend ist danach die Abschreibung: Bei unentgeltlichem Erwerb führst du die Bemessungsgrundlage deines Rechtsvorgängers fort, du erbst also die alte AfA mit. Beim Fruchtgenuss kommt es darauf an, wie er ausgestaltet ist: Beim Vorbehaltsfruchtgenuss bleibt die Vermietung bei dir, das Eigentum geht über; beim Zuwendungsfruchtgenuss ist es umgekehrt. Wer die AfA absetzen darf und ob eine Substanzabgeltung vereinbart werden sollte, hängt genau daran. Das schauen wir uns vor der Übertragung an, nicht danach.
Auf die Frage, ob du steuerlich als Bauherr:in giltst. Davon hängt ab, ob du Herstellungskosten hast oder Anschaffungskosten, ob die Grunderwerbsteuer nur auf den Grund oder auch auf die Baukosten anfällt und wie der Vorsteuerabzug läuft. Beim Bauherrenmodell kommt dazu, dass die Aufwendungen zwischen sofort abzugsfähigen Werbungskosten, verteilungspflichtigen Beträgen und Herstellungskosten aufzuteilen sind, und dass eine Prognoserechnung nötig ist, damit das Finanzamt nicht auf Liebhaberei erkennt. Beim Bauträger geht es zusätzlich um die Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel. Diese Weichen werden vor dem Kauf gestellt, nicht bei der Steuererklärung.
Das hängt von Einkommenssituation, Portfoliogröße und Planungshorizont ab. Eine pauschale Antwort gibt es nicht; es braucht eine individuelle Berechnung mit Blick auf Thesaurierung, Ausschüttung und spätere Übertragung.
Ja. Gerade vor dem Kauf ist es sinnvoll, die steuerlichen Auswirkungen und die Struktur zu klären, bevor Entscheidungen getroffen werden, die sich nur schwer rückgängig machen lassen.
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Rechtsgrundlagen
Diese Seite bezieht sich auf: Einkommensteuergesetz 1988 (EStG). Maßgeblich ist stets die geltende Fassung, abrufbar im Rechtsinformationssystem des Bundes. Die Angaben ersetzen keine Beratung im Einzelfall.