Steuerberater für Vermieter:innen in Graz

Die erste vermietete Wohnung ist schnell gefunden, die erste richtige Steuererklärung dafür selten: Was sind Werbungskosten, was wird abgeschrieben, wann kommt die Umsatzsteuer ins Spiel? Wir betreuen Vermieter:innen in Graz und österreichweit von der ersten Wohnung an. Damit deine Vermietung steuerlich sauber aufgestellt ist und langfristig wirtschaftlich bleibt. Wo dein Objekt steht, spielt dabei keine Rolle: Die Zusammenarbeit läuft digital, persönlich vor Ort oder gemischt, ganz wie es dir passt.

Muss ich meine Mieteinnahmen überhaupt versteuern?

Ja, Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gehören in die Einkommensteuererklärung. Versteuert wird aber nur der Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten, und genau dort liegt dein Gestaltungsspielraum. Daneben steht die Umsatzsteuer: Wohnraumvermietung ist grundsätzlich mit 10 % steuerpflichtig, unter der Kleinunternehmergrenze kannst du befreit bleiben. Das sind zwei getrennte Fragen, und wir beantworten beide.

Was kann ich als Vermieter:in alles absetzen?

Die Abschreibung des Gebäudes, Kreditzinsen, Betriebskosten, Versicherungen, Verwaltung, Reparaturen, Maklergebühren bei Neuvermietung und Fahrtkosten. Wichtig ist die richtige Einordnung: Instandhaltung wirkt sofort, Instandsetzung wird über mehrere Jahre verteilt.

Was ist Liebhaberei, und warum betrifft sie mich?

Wenn deine Vermietung über Jahre Verluste schreibt, prüft das Finanzamt, ob überhaupt eine Einkunftsquelle vorliegt. Fällt die Prüfung negativ aus, werden die Verluste nicht anerkannt. Entscheidend ist, ob innerhalb des absehbaren Zeitraums ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist: Bei der kleinen Vermietung, also etwa einer Eigentumswohnung, sind das für Vermietungen ab 2024 25 Jahre ab Beginn der Vermietung, längstens 28 Jahre ab den ersten Ausgaben (davor waren es 20 bzw. 23 Jahre). Eine saubere Prognoserechnung ist der Nachweis dafür, sie ersetzt aber keine tragfähige Kalkulation. Und weil es bei der kleinen Vermietung keine Anlaufjahre gibt, in denen Verluste automatisch anerkannt werden, kann das Finanzamt die Prognoserechnung schon für das erste Verlustjahr verlangen. Genau die rechnen wir mit dir durch, am besten schon vor dem Kauf.

Kann ich Kosten schon vor der ersten Vermietung absetzen?

Ja, als sogenannte Vorwerbungskosten, wenn deine Vermietungsabsicht klar nach außen erkennbar ist, etwa durch Inserate oder einen Maklerauftrag. Dann sind Zinsen, Betriebskosten und Sanierungen schon vor dem ersten Mieteingang abzugsfähig, und auch die Gebäude-AfA läuft bereits, sobald das Objekt zur Vermietung bereitsteht. Öffentliche Förderungen sind übrigens steuerfrei, kürzen aber die absetzbaren Kosten.

Wie hoch ist die Abschreibung für meine Mietwohnung?

Für Wohngebäude gelten ohne Nachweis in der Regel 1,5 % pro Jahr. Für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt wurden, geht es beschleunigt: im ersten Jahr 4,5 %, im zweiten 3 %, danach 1,5 %. Für Wohngebäude, die zwischen 2024 und 2026 fertiggestellt werden, gibt es eine erweiterte Variante mit bis zu 4,5 % in gleich zwei Folgejahren, allerdings nur, wenn das Gebäude mindestens dem Gebäudestandard Bronze nach dem klimaaktiv-Kriterienkatalog entspricht. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben; im Privatvermögen gilt ohne anderen Nachweis pauschal ein Grundanteil von in der Regel 40 % der Anschaffungskosten (je nach Lage auch 20 % oder 30 %). Achtung: Diese Grundanteilsverordnung gilt nur außerbetrieblich. Hältst du die Immobilie im Betriebsvermögen oder in einer GmbH, wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufgeteilt. Die richtige Aufteilung holt oft bares Geld.

Instandhaltung, Instandsetzung, Herstellung: Wo ist der Unterschied?

Instandhaltung (laufende Wartung, Reparaturen, Ausmalen; EStR 2000 Rz 6467) ist sofort absetzbar; du kannst sie auf Antrag auf 15 Jahre verteilen, wenn sie nicht regelmäßig jährlich anfällt. Instandsetzung liegt vor, wenn wesentliche Gebäudeteile getauscht werden und dadurch Nutzwert oder Nutzungsdauer wesentlich steigen. Typisch sind Fenster, Türen, Dach, Stiegen, Zwischenwände sowie Elektro-, Gas-, Wasser-, Heizungs- und Sanitärinstallationen (EStR 2000 Rz 6469). Als Faustregel gilt der Austausch von mehr als 25 % des jeweiligen Gebäudeteils, bezogen auf das gesamte Mietobjekt (EStR 2000 Rz 6463). Herstellungsaufwand ändert die Wesensart des Gebäudes und wird aktiviert.

Muss ich Instandsetzung immer auf 15 Jahre verteilen?

Nein, und das ist der Punkt, den viele übersehen: Die zwingende Verteilung auf 15 Jahre gilt nur für Gebäude, die Wohnzwecken dienen (§ 28 Abs 2 EStG). Vermietest du Geschäftsräume, Büros oder ein Lokal, ist der Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig; auf Antrag kannst du ihn freiwillig auf 15 Jahre verteilen. Bei gemischt genutzten Objekten wird aufgeteilt: Der auf die Wohnteile entfallende Instandsetzungsaufwand geht zwingend auf 15 Jahre, der Rest sofort. Genau diese Zuordnung planen wir mit dir.

Ich habe ein sanierungsbedürftiges Objekt gekauft. Was gilt für die ersten Jahre?

Vorsicht: Fallen Sanierungen in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Kauf an, wertet die Finanzverwaltung auch Maßnahmen, die für sich genommen Instandhaltung wären, als Instandsetzung; bei Wohnraum also zwingend 15 Jahre. Der VwGH hat die Abgrenzung zuletzt geschärft (26.9.2024, Ro 2023/15/0001): Maßgebliche Bezugsgröße ist die jeweilige Einkunftsquelle. Bei einzeln vermieteten Eigentumswohnungen zählt also die einzelne Wohnung und nicht das Gesamtgebäude; eine umfassende Wohnungssanierung wird damit deutlich schneller zur Instandsetzung. Wir schauen uns deine Sanierungsplanung deshalb am besten vor dem ersten Auftrag an.

Kann ich bei Vermietung Umsatzsteuer und Vorsteuer geltend machen?

Bis 55.000 € Jahresumsatz bist du als Kleinunternehmer:in grundsätzlich unecht befreit (keine USt, aber auch kein Vorsteuerabzug), kannst aber zur Steuerpflicht optieren, etwa um die Vorsteuer aus dem Kauf oder einer Sanierung zu holen; beim Kauf geht es dabei meist um die größeren Beträge. Darüber gilt: Wohnraum wird mit 10 % USt vermietet, die weiterverrechneten Heizkosten allerdings mit 20 %. Auch Garagen und Abstellplätze laufen mit 20 %, dafür gibt es dort den Vorsteuerabzug aus Betriebskosten und Reparaturen. Bei Geschäftsraum ist die Option zur Steuerpflicht (und damit der Vorsteuerabzug) nur möglich, wenn die mietende Person das Objekt nahezu ausschließlich (rund 95 %) für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt. Neu seit 1.1.2026: Bei besonders repräsentativen Wohngebäuden, die an Gesellschafter:innen oder nahe Angehörige vermietet werden, ist der Vorsteuerabzug eingeschränkt. Wer in einer Struktur mit Immobilien-GmbH plant, sollte das vorher wissen.

Was gilt bei der Vermietung besonders repräsentativer Wohnimmobilien?

Seit 1.1.2026 ist die Vermietung „besonders repräsentativer“ Wohnimmobilien zwingend unecht USt-befreit statt mit 10 % steuerpflichtig, ohne Optionsmöglichkeit und ohne Vorsteuerabzug (Betrugsbekämpfungsgesetz 2025). Wichtig ist der Stichtag: Das greift nur, wenn du das Objekt nach dem 31.12.2025 angeschafft oder hergestellt hast. Bestehender Bestand bleibt unberührt. Die Grenze liegt bei 2 Mio. € netto an Anschaffungs- oder Herstellungskosten samt aktivierungspflichtigen Aufwendungen und Großreparaturen innerhalb von fünf Jahren. Bei Gebäuden, die typischerweise für mehrere Mietgegenstände gedacht sind, etwa Zinshäusern, wird je Mietgegenstand gerechnet, bei Einzelobjekten je Gebäude.

Fällt für meinen Mietvertrag eine Gebühr an?

Für Wohnraum-Mietverträge, die seit dem 11.11.2017 abgeschlossen wurden, gibt es keine Bestandvertragsgebühr mehr. Bei der Vermietung von Geschäftsräumen fällt sie weiterhin an: 1 % der Bemessungsgrundlage, selbst zu berechnen und ans Finanzamt abzuführen. Ob sie überhaupt anfällt, hängt allerdings an der Vertragsgestaltung: In bestimmten Konstellationen lässt sie sich vermeiden. Sprich deshalb mit uns, bevor unterschrieben ist. Berechnung und Abfuhr übernehmen wir dann für dich.

Kann ich Verluste aus der Vermietung mit anderen Einkünften verrechnen?

Im selben Jahr ja: Vermietungsverluste sind mit deinen übrigen Einkünften ausgleichsfähig. Was viele nicht wissen: Ein Verlustvortrag in spätere Jahre ist bei Vermietung und Verpachtung nicht möglich. Und wirft die Prognoserechnung innerhalb des absehbaren Zeitraums keinen Gesamtüberschuss aus, stuft das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei ein; dann werden die Verluste gar nicht anerkannt.

Ich vermiete kurzzeitig über Airbnb und Co. Was gilt steuerlich?

Solange du nur Wohnraum überlässt, bleiben es Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Kommen Zusatzleistungen wie Frühstück oder tägliche Reinigung dazu, kann daraus ein Gewerbebetrieb werden, mit anderen Regeln bei Sozialversicherung und Gewinnermittlung. Dazu können Umsatzsteuer sowie Orts- und Nächtigungsabgaben anfallen. Wir schauen uns dein Modell an, bevor es das Finanzamt tut.